부동산 거래량과 가격을 통한 정량적 분석
최근 부동산 거래량이 증가하고 있다는 소식이 전해져오고 있습니다. 1월 부동산 규제 완화 이후 거래량이 증가하는 것으로 보이는데, 실제 어느 수준인지 알아보는 것과 더불어 부동산 매매의 기준이 되는 지표를 살펴보도록 하겠습니다. 공부 과정에서 얻은 지식을 정리한 것이니 참고용으로 사용하시길 부탁드립니다.
1. 서울 아파트 월별 매매 거래량 확인
네이버에 "부동산 거래량"이라고 검색하면, 제일 먼저 "서울 부동산 정보광장" 링크가 보입니다. 해당 사이트에 들어가서 위쪽 탭에 있는 "부동산거래정보 - 부동거래현황"을 들어가면 서울 지역 아파트의 월별 부동산 거래량을 확인할 수 있습니다. 2006년부터의 데이터가 있는데 1년 단위로 볼 수 있어 전체적인 흐름을 판단하고자 직접 정리해 보았습니다.
위 차트에서 확인할 수 있듯이 최근 부동산 거래량이 22년 말에 비해 증가한 것으로 확인됩니다. 다만 전체적인 흐름으로 보았을 때 아직까지는 유의미하다고 볼 수 없습니다. 지금까지의 월별 부동산 평균 거래량이 대략 6000건인데, 23년 2월 기준 2000건으로, 22년 말에 비해 2배가 증가하였지만 아직 수요가 많이 침체되어 있다고 보입니다.
2. 서울 아파트 월별 매매 가격 지수 확인
"한국부동산원(Rone)"에 접속하게 되면 홈 화면에서 "전국주택가격동향조사 - 아파트" 탭 클릭을 통해 지역별 아파트의 매매 가격 지수를 확인할 수 있습니다. 지역 선택 후 엑셀 데이터를 다운로드할 수 있는데 서울 지역의 데이터를 확인하여 위의 차트에 합치면 아래와 같은 형태의 차트가 나오게 됩니다. Bar chart가 거래량, 주황색 line chart가 매매 지수인데 두 지표의 상관관계를 살펴보겠습니다.
우선 거래량과 매매 지수 자체만을 비교하면 상관성이 잘 보이지 않습니다. 오히려 거래량이 감소할수록 매매지수가 상승하는 듯한 경향을 보이는데, 이는 21년 말부터 거래가 줄어듦과 동시에 아주 높은 가격에 호가가 형성된 일부 매물들이 패닉 바잉에 의해 거래가 되면서 생긴 현상으로 보입니다. 이 구간을 제외하고도 상관성은 뚜렷하지 않습니다.
반면 거래량과 전월 대비 매매 지수 증가율의 상관성은 어느 정도 유의미한 것으로 확인됩니다. 거래량이 6000건 이하일 때는 증가율이 (+)인 달도 많지만 (-)인, 즉 전월 대비 가격이 하락하는 달도 많아 매매를 하기에는 risk가 있어 보입니다. 6000~7000건 사이에서는 (-)인 타점이 확실히 적어 보여 매매에 적극적인 관심을 가져야 할 구간으로 보이고, 7000건 이상인 경우 대부분 (+) 타점으로 이루어져 실제 매매가 이루어졌어야 하는 구간으로 보입니다.
3. 서울 아파트 월별 전세 거래량 및 전세 지수 확인
뉴스에서 아파트 매매 가격에 전세 가격이 매우 중요하다는 기사도 많이 접해보셨을 것 같습니다. 위에서 매매 데이터를 확인한 것과 더불어 전세 데이터도 확인해 보겠습니다. 전세 거래량도 매매 거래량과 마찬가지로 서울 부동산 정보 광장에서 확인할 수 있으며 매매 데이터가 2006년부터 있던 것과 달리 전세는 2011년 이후 데이터만 확인됩니다. 전세 지수는 동일하게 2006년 1월 데이터부터 확인 가능합니다.
위 차트에서 확인할 수 있듯이 13년간 전세의 거래량은 크게 변하지 않습니다. 월별 평균 10,000건의 거래가 이루어지고 있으며 경제 상황과 특별한 이벤트에 거래량이 좌지우지되는 매매와는 달리 전세는 꾸준히 일정한 모습입니다.
전세 거래량 기준으로는 전세 지수뿐만 아니라 전월 대비 전세 지수 증가율 또한 어떠한 상관 관계도 보이지 않습니다. 여기서 알 수 있는 내용은 전세 거래량은 고정적 수요에 의해 크게 변동되지 않는다는 것이므로 전세와 매매의 거래량 차이를 기준으로 추가 확인해 보았습니다.
전세 - 매매 거래량의 차이와 전월 대비 매매 지수의 증가율의 상관성은 특이점이 확인됩니다. 전월 대비 매매 지수 증가율이 0%일 때의 거래량 차이가 3000건인데, 3000건 미만일 때 전월 대비 매매 지수 증가율은 대부분 (+)인 것을 확인할 수 있고, 매매 거래량이 더 많이 발생하여 (-) 값을 가질 경우 매매 지수의 증가율 폭도 확연히 커지는 것을 볼 수 있습니다. 반대로 거래량 차이가 3000건 이상일 경우 증가율이 하락하는 것을 볼 수 있습니다.
※ 추가 확인
추가로 매매 대비 전세 지수의 비율이 100% 이상일 때는 지수 증가율이 음수인 경우가 보이지 않습니다. 100%보다 더 크다는 것이 전세가가 더 비싸다는 뜻이 아니고, 지수끼리를 비교하여 비율로 계산하였을 때 100%가 넘어간다는 의미입니다. 전세가율을 따로 계산할 수 있으나 위에서 추출한 데이터만을 가지고 비교에 사용하였습니다.
4. 결론
위에서 확인한 상승 조건을 정리해 보면 아래와 같습니다.
- 매매 거래량이 6000건 이상(보수적 7000건 이상)
- 전세 - 매매 거래량의 차이가 3000건 미만(보수적 2000건 미만)
- 매매 대비 전세 지수 비율 100% 이상
보수적인 기준으로 아래 조건을 모두 만족하는 가장 최근 시기는 2018년 8월입니다. 해당 기준으로만 보면 20년 이후 부동산을 매수해야 할 시기는 없었습니다.
주의해야 할 점은 거래량 데이터는 과거의 정보이기 때문에 이미 확정된 월별 거래량을 확인하였을 때는 상황이 많이 달라져 있을 것이라는 점입니다. 또한 위 조건을 모두 만족하여도 이후로 상황이 급변하면서 가격이 하락하는 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 해당 지표는 참고용으로만 사용하여야 하며, 절대적인 가격의 수준을 잘 고려하여야 합니다. 추가로 오늘은 상승에 대해서만 확인해보았는데 하락에 대해서도 정리해보도록 하겠습니다.