부동산 PIR, 전세가율을 통한 정량적 분석

지난 시간에 부동산 거래량과 가격을 통한 정량적 분석에 이어 오늘은 PIR(Price to Income Ratio)와 전세가율을 통한 정량적 분석을 해보도록 하겠습니다. 이전 내용은 아래 내용 참고 바랍니다.

 

부동산 거래량과 가격을 통한 정량적 분석 (tistory.com)

부동산 거래량과 가격을 통한 정량적 분석

 

■ 서울 아파트 월별 PIR, 전세가율 분석

PIR는 Price to Income Ratio의 약자로, 주택 구매능력을 나타내는 지표입니다. 집값의 상승이나 하락세를 가늠할 때 소득 수준의 변화를 함께 고려하기 위해 고안된 지표로, PIR은 주택 가격을 가구당 연소득으로 나눈 배수로 나타냅니다. 즉, PIR이 10배라면 10년 치 소득을 모두 모아야 주택 한 채를 살 수 있다는 뜻이며, PIR가 커질수록 가구의 내 집 마련 기간은 길어진다고 볼 수 있습니다.

 

PIR 산출방식 = 주택가격÷가구소득

 

이러한 PIR를 구성하는 항목 중에서 주택가격에 해당하는 매매가, 전세가는 "한국부동산원"에서 확인하여 전세가율을 구할 수 있고, 가구 소득은 "KOSIS 국가 통계 포탈"에서 확인할 수 있습니다. 해당 사이트 접속 후 "소득. 소비. 자산 - 가계소득지출 - 가계동향조사"를 클릭하면 데이터를 다운로드할 수 있습니다.

모든 차트를 조합해 보면 위와 같은 형태를 확인할 수 있습니다. 12년도 이후 전세가율의 평균은 58.8%, 약 60% 수준이고, PIR 지수의 평균은 14, 즉 소득을 통해 벌어들인 돈을 모두 모았을 때 14년이 걸리는 수준에 집 값이 형성되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 대략 평균 라인을 그려보면 PIR 지수가 12일 때 전세가율이 60% 정도인 것입니다.

 

여기서 전세가율이 평균보다 높다는 것은 매매가 줄어 매매가가 떨어지고, 전세 수요가 늘어나 전세값은 올라가면서 일어나는 현상으로 보통 하락장에서 발생합니다. 즉 전세가율이 평균 이상이고 PIR 지수가 평균 이하일 때 전체적인 흐름에서 집값이 싼 환경인 것입니다.

 

현재 23년 2월 기준 서울 아파트 전세가율이 50%이고, 월평균 소득 수준이 아직 발표되지 않았지만 22년 4분기와 동일하다고 가정했을 때 PIR는 18 수준입니다. 집값이 많이 빠졌다고는 하지만 아직 소득 대비 매우 높은 수준으로 형성되어 있으며, 전세가율도 최저 수준입니다.

 

■ 결론

이전 내용과 종합을 해보면 아래와 같습니다.

• 매매 거래량 월별 6000건 이상
• 전세 - 매매 거래량 차이 3000건 미만
• PIR 14 이하
• 전세가율 60% 이상

모든 내용을 나중에 뉴스에서 접할 때는 이미 늦을 확률이 크기 때문에 미리미리 준비를 하고 있어야 할 상황으로 보여집니다.