23년 부동산 정책 정리 3편 - 노후화계획도시 정비 및 지원 특별법

여러 가지 부동산 관련 규제가 풀리고 있는 가운데, 오늘은 2/7에 국토교통부에서 발표된 노후계획도시 특별법에 관해 알아보도록 하겠습니다. 아직 의회에 통과된 내용은 아니고 발의안이니 참고 부탁드립니다.

 

① 특별법 적용대상 : "노후 계획 도시"

- 노후계획도시란 '택지개발촉진법' 등 관계 법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만m2 이상의 택지

※ 관계 법령과 100만m2 이상(1개 동 수준의 크기, 인구 2.5만명, 주택 1만호 내외)인 택지 등의 세부 기준은 추후 규정할 예정

 

- 1기 신도시를 비롯한 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 특별법 적용 대상

- 택지지구가 분할하여 100만m2에 미치지 않게 개발된 경우 인접한 2개 이상의 택지 면적 합이 100만m2 이상이거나, 동일한 생활권을 구성하는 노후 구도심 등도 하나의 노후계획도시에 포함 예정

 

② 추진체계 : 기본 방침 > 기본 계획 > 특별정비구역

출처 - 국토교통부

- 기본 방침(국토부) : 모든 노후계획도시에 보편적으로 적용되는 가이드라인 제시

- 기본 계획(지자체) : 특정 노후계획도시를 위한 도시정비 총괄계획, 시장/군수가 수립하는 행정 계획으로 10년 주기로 수립하며 5년마다 타당성 검토하며 도지사의 승인을 받아 최종적으로 확정

- 특별정비구역(지자체) : 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합 개발, 광역 교통시설 등 기반 시설 확충

 

③ 특별정비구역의 지정, 특례 및 지원

- 재건축 안전진단 면제 또는 완화 : 특별정비예정구역 내에서 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 사업 공공성이 확보되는 경우 안전진단을 면제

출처 - 국토교통부

- 토지용도 변경 및 용적률 상향 : 용적률 규제 종상향 수준( 예 : 2종 250% 수준에서 3종/준주거 300~500%)으로 완화

- 입지규제최소구역 지정 / 리모델링 세대수 증가 : 리모델링의 경우 15% 이내로 추가 세대수 증가를 허용

- 절차 간소화 : 사업을 촉진하고 부담을 경감

 

④ 통합개발을 위해 단일사업시행자, 총괄사업관리자 제도 도입

-  특별정비구역은 다수 단지를 통합 정비하기 때문에 사업을 원활히 추진하기 위해 기본적으로 하나의 사업시행자가 사업을 추진할 수 있는 범위로 설정할 계획이나, 사업 여건에 따라 자체적으로 하나의 조합 구성이 어려울 경우 시장/군수가 통합 조합, 신탁업체, 공공기관 등 통합개발 추진역량을 갖춘 자를 단일사업시행자로 지정할 예정

- 불가피하게 다수 사업시행자가 사업을 시행하는 경우 효율적인 사업 추진을 위해 특별정비구역 지정단계 초기부터 사업 전 단계를 관리하고 사업시행자를 지원하는 총괄사업관리자 제도도 도입

 

⑤ 지자체 주도로 이주대책 추진 + 정부는 기본방침을 통해 이주대책 지원

-  1기 신도시의 경우, 92~96년 사이에 주택공급이 대부분 이루어져 재건축 시기가 일시에 도래하여 체계적인 이주대책 수립이 필요하며, 그간 사업시행자의 몫이었던 이주대책 수립 의무를 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 형태로 규정

- 이주대책사업시행자를 지정하여 이주단지 조성과 순환형 주택의 공급을 추진

 

⑥ 다양한 방식으로 적정한 초과이익 환수 > 기반시설 재투자 활용

-  특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 적정 수준의  초과이익을 환수하여 지역 간 형평성을 확보하고 기반시설 재투자 재원 등으로 활용할 필요