PF(Project Financing)에 대하여

부동산 관련 뉴스나 기사를 보다 보면, PF라는 용어가 많이 나오곤 합니다. 정의부터 살펴보면 PF는 Project Financing, 즉 어떠한 프로젝트를 통해 얻은 현금 흐름을 상환원으로 하여 구현되는 대출을 말합니다. 오늘은 이러한 PF에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

1. PF란?

예를 들어, A라는 기업이 B라는 프로젝트를 통해 상업용 건물 개발을 계획 중이라고 할 때, 보통 A 기업이 직접 은행에서 대출을 받아 자금을 투자하지만, PF의 경우 B 프로젝트를 진행하는 별도 회사가 설립되어 해당 회사의 이름으로 대출을 받게 됩니다. PF는 안정적인 현금 흐름을 창출하는 기업의 자금 조달 방법으로 자주 사용되며, 대표적으로 발전소, 공항, 철도 등 사회적 인프라를 구축하여 장기간 운영하는 사업에 이용됩니다. 따라서 대출을 해주는 은행 입장에서는 해당 프로젝트의 성공 여부를 면밀히 조사하기보다는 해당 프로젝트를 진행하는 기업의 사업 규모 및 상환 능력과 같은 전반적인 신용도를 조사하게 됩니다.

 

2. PF의 장점

위에서 언급했듯이 일반적으로 PF를 사용할 때 별도의 회사가 프로젝트의 실행 기관이 되도록 설립되고, 해당 회사의 이름으로 은행에서 대출을 받습니다. 프로젝트를 기획하고 실행하는 회사의 관점에서 PF의 장점은 해당 프로젝트가 실패할 경우 별도 설립된 회사만 청산되며, 사업의 성격에 따라 프로젝트에 투자한 모회사가 상환 의무를 일부 부담할 수 있으나 전체적인 상환 의무는 소급 적용되지 않습니다. 예를 들어 한국전력공사가 직접 발전소를 건설하는 중 어떤 이유로 파산하거나 기업금융을 통해 자금을 조달한 경우 대출 금액을 전액 상환할 책임이 있습니다. 반면, 상환 청구 의무 없이 PF를 통해 조달이 이루어진 경우, 발전소를 위해 설립된 회사가 청산되면 한국전력공사는 이를 상환할 의무가 없습니다. 따라서 PF를 활용하는 투자자의 입장에서 적은 자금으로 대규모 프로젝트를 실행하고, 높은 레버리지 효과를 얻어 수익을 극대화할 수 있습니다.

 

3. PF의 단점

PF의 단점은 대출을 진행하는데 많은 시간과 돈이 필요하다는 것입니다. 프로젝트가 직면할 수 있는 잠재적 위험에 대해 세밀한 계약이 이루어져 대출 관련 계약 금액이 엄청나고, 이를 협상하고 검토하기 위한 비용 또한 상당합니다. 이러한 이유로 특정 규모 이상의 프로젝트가 아닌 한 PF는 효율성이 좋지 않을 수 있고, 자금 조달 시점뿐만 아니라 실제로 사업을 시작한 후에도 대출 기관에서 가하는 다양한 제한, 장기간의 모니터링 등 부담이 발생할 수 있습니다.

 

4. PF의 위험 요소

PF를 제공하는 대출 기관의 관점에서 PF의 위험을 종합적으로 분석하고 적절하게 대응하는 것이 매우 중요합니다. 대상 사업이 해외에 있는 국가 간 사업의 경우 해당 국가의 정치, 안보 상황 변화로 사업의 수익성이 훼손될 우려가 있으며, 경우에 따라서 사업이 중단될 수도 있습니다. 또한 천재지변 등 불가항력 사건으로 인해 계획된 자금을 창출하지 못할 위험도 없지 않기 때문에 관련 보험에 가입하는 것이 필수적입니다.

 

■ 공사 완료 위험

• 프로젝트 초기 단계에서 필요한 장비가 준비되지 않거나 장비의 유지 보수 및 건설의 어려움에 의해 프로젝트가 예정대로 시작되지 않을 위험

 

■ 수요 위험

• 프로젝트의 수입원인 수요에 대한 변화는 프로젝트가 계획된 현금 흐름을 안정적으로 확보할 수 있는지에 큰 영향을 미침. 예를 들어 태양광 발전과 같은 신재생 에너지 발전소를 통해 생산된 에너지 전량이, 국가 제도에 따라 전량 구매된다고 약속될 경우 수요 위험은 없음
• 반대로 여객 철도와 같은 프로젝트의 경우, 하루에 몇 명이나 이용할 지에 대한 수요가 약속되지 않기 때문에 수요 위험이 있다고 고려됨 

 

■ 원자재 조달 위험

• 태양광이나 풍력을 이용한 발전 사업의 경우 전기를 생산하기 위한 기반이 태양열과 바람이기 때문에 원자재를 따로 구비해야 하지 않지만, 석탄, 천연가스와 같은 원자재를 이용해 전기를 생산하는 사업의 경우 이를 안정적으로 조달할 수 없다면 수익을 얻을 수 없음
• 원자재 조달 위험성을 평가하기 위해 공급 기업의 안정성, 장기 조달량, 가격 및 환율이 원자재 계약에 고정되는 것이 이상적.